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    湖北省土地交易管理辦法
          近幾年來,我省各級政府采取有力措施,大力整頓和規范土地市場,取得了一定成效。但一些地方仍然存在非法出讓、轉讓土地,大量土地收益流失和被擠占挪用,國有土地資產通過市場配置的比例不高且透明度低等現象,嚴重影響土地管理的正常秩序和土地市場的健康發展,影響對土地的保護和合理開發、利用。為進一步深化國有土地使用制度改革,切實加強土地資產管理,整頓和規范土地市場,防止國有土地收益流失,根據國務院《關于加強國有土地資產管理的通知》(國發[2001]15號)等文件精神,結合我省實際,現將有關問題通知如下: 
          一、認真學習國務院文件精神,深刻領會加強國有土地資產管理的重大意義,全面加強國有土地資產管理工作 
          國務院《關于加強國有土地資產管理的通知》在全面總結我國土地使用制度改革經驗基礎上,針對當前國有土地資產管理中存在的突出問題,從嚴格控制建設用地供應總量、深化土地使用制度改革、實行國有土地有償使用制度、加強土地使用權轉讓管理、大力推行國有土地使用權招標與拍賣、加強地價管理與國有土地資產管理、建立完善土地交易市場、規范土地審批行政行為等方面,作出了明確規定與要求。各地各部門要認真學習,深刻領會,充分認識加強土地資產管理的重要性、緊迫性和艱巨性,在廣泛宣傳15號文件精神基礎上,狠抓落實,全面加強國有土地資產管理,充分發揮市場配置土地資源的基礎性作用,充分實現國有土地資產價值,提高土地資產利用效率,促進全省經濟社會可持續發展。 
          二、嚴格堅持土地集中統一管理原則,高度壟斷建設用地供應一級市場 
          (一)市、州、縣人民政府和省政府各部門必須嚴格執行土地利用總體規劃、城市規劃和土地利用年度計劃,嚴格控制用地供應總量,未經批準不得超計劃供地和超越土地利用總體規劃搞建設。要加大舊城改造和閑置土地消化利用力度,把土地利用引導到對存量建設用地的調整和改造上來,優化土地利用結構,提高土地利用率。 
          (二)嚴格堅持土地集中統一管理原則,確保城市政府對建設用地供應一級市場的高度壟斷。經國務院和省政府批準設立的工業園、科技園、開發區、大學城及經批準設立的市轄區等各類園、區的土地必須實行統一管理、統一供應。園、區內已設立的土地管理機構必須由縣級以上人民政府土地管理部門派出,實行統一管理。其土地收益依法收繳后,經同級人民政府批準,可以返還,用于基礎設施建設和土地開發管理。 
          (三)積極推進城市土地資產經營,建立健全運營機制,加強土地資產監管。市、州、縣人民政府要依法建立國有土地資產經營機構,代表政府經營國有土地資產。要采取強有力的措施,建立和完善土地收購、儲備、開發、供應制度,大量收購舊城改造地、低效利用土地、閑置未用土地、破產企業用地以及低價協議轉讓土地。對收購土地、未利用土地以及土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍內經批準許可農地轉用并依法征用的土地,進行整理、開發、儲備,按計劃進行建設用地供應,形成政府統一收購、統一開發、統一儲備、統一供應、統一管理的管理體系,增強政府對土地市場的宏觀調控能力。已列入儲備的土地應優先列入土地出讓計劃。納入儲備的土地在未開發利用期間不能閑置拋荒。市、州、縣人民政府要從土地收益金中拿出部分資金用于收購土地,金融機構要為土地收購儲備依法提供信貸支持。 
          三、進一步深化土地使用制度改革,嚴格實行土地有償使用制度 
          (一)嚴格執行《土地管理法》、《房地產管理法》關于劃撥用地范圍的規定。具體建設項目用地,要嚴格依照國家和省制定的“供地目錄”確定供地方式,并依據《湖北省土地管理實施辦法》所規定的供地審批權限報批。凡劃撥供地目錄以外的用地,必須依法實行有償使用。任何單位和個人不得擴大劃撥用地范圍,決不允許以劃撥代替有償使用或巧立名目變相劃撥用地。要完善國有土地租賃、作價出資或入股等有償使用方式,省國土資源廳應抓緊研究制定具體辦法,報省政府批準后頒布實施。 
          (二)加強國有土地使用權出讓行為管理,大力推行國有土地使用權招標、拍賣出讓。要嚴格限制協議出讓用地范圍,不得以協議出讓代替招標、拍賣出讓。從二○○一年十二月一日起,凡商業、服務業、旅游業、金融業、房地產業等經營性用地,以及土地供應計劃公布后,同一塊土地有兩個以上意向用地者的其他建設用地,都必須依法采取公開招標、拍賣方式出讓土地使用權。市、州、縣人民政府出讓土地使用權用于房地產開發的,須依法擬定年度出讓土地使用權總面積方案,報省人民政府批準后,由市、州、縣人民政府組織實施。國有土地使用權的協議、招標、拍賣出讓,由縣以上人民政府土地行政主管部門具體組織實施。要嚴格國有土地使用權出讓合同管理,全省國有土地使用權出讓合同實行統一合同文本、同一編號、統一印制、逐宗備案的管理制度。要建立健全土地使用權招標、拍賣主持人和中介機構資格認證制度,確保土地使用權招標、拍賣的公開、公平和公正,推動土地作用權招標、拍賣的健康發展。 
          (三)加強對劃撥土地使用權的管理。一九九九年一月一日前以劃撥方式取得的土地使用權,凡不屬于劃撥供地目錄范圍的,應當采取出讓、租賃、作價出資或入股等方式進行有償使用。對原劃撥土地因發生轉讓、出租或改變用途后不再符合劃撥用地范圍的,應依法實行出讓、租賃等有償使用。原有劃撥土地用于新開發房地產項目,該土地按出讓方式實行有償使用,在城市規劃區范圍內的,由政府收回土地使用權后,公開招標拍賣出讓,所得收益部分合理補償原土地使用者;在城市規劃區范圍外不實行招標拍賣的,按標定地價的100%補交土地出讓金。各地要加強經濟適用房用地的管理,嚴禁開發商以開發經濟適用房名義牟取暴利。屬于劃撥土地的房改房轉讓的,按國家和省的有關規定補交出讓金。以出讓方式取得土地使用權的建設用地改變土地用途、容積率的,應按不同土地用途和容積率的土地差價補交土地出讓金。 
          (四)嚴格依法管理集體土地交易行為。經依法審批的集體非農建設用地確需轉讓的,經集體經濟組織同意后將該土地征用轉為國有,然后按規定辦理土地有償使用手續;確需出租,并經縣級人民政府批準在租期內可以暫不轉為國有的,可由承租方按土地年租金標準的一定比例,向國家繳納土地有償使用費。出租方收取的租金中已包含土地有償使用費的,由出租方向國家繳納土地有償使用費。租期滿后仍需出租的,應將該土地征為國有。對擅自入市交易用于非農業建設的集體土地,必須依法補辦有關用地手續。對城鎮規劃區內的集體土地,要按照土地利用總體規劃要求和城鎮建設的需要,嚴格管理,實行用途管制。 
          四,加強國有土地使用權有償使用收益管理,嚴禁土地收益流失和被擠占挪用 
          (一)各地要進一步加強國有土地收益的征收和管理。各級財政部門是土地出讓金、土地租金等土地收益的主管機關,土地行政主管部門負責土地收益的征收。土地出讓金等土地收益必須按出讓合同、租賃合同等有償使用合同約定的金額、時間和方式,由縣級以上人民政府土地行政主管部門征收后全部上繳同級財政。任何單位和個人均不得低價出讓、租賃土地使用權,不得欠收、漏收、緩收,不得任意減免土地出讓金、租金等土地收益。對于改變合同約定條件的,必須依法按程序報批并重新核定應收繳土地收益。對于未按合同規定交清全部土地收益的,不得辦理土地登記。 
          (二)土地出讓金納入財政預算管理,?顚S,其中50%用于城市基礎設施建設,50%用于土地開發和建設用地的收購儲備。財政、審計部門要加大監督審計力度,嚴禁坐支、挪用、截留土地收益和用于平衡財政預算。對于低價出讓、租賃土地,隨意減免地價,擠占挪用土地收益,造成國有土地資產流失的,要依法追究責任。土地行政主管部門的土地出讓、租賃業務費,可按上繳財政的土地收益價款的2%一4%,由同級財政部門核撥。 
          (三)加強新增建設用地土地有償使用費收繳工作。各地應按國家和省有關規定,及時足額將新增建設用地有償使用費依法按規定比例繳入各級金庫,不得欠交、漏交、緩交。新增建設用地有償使用費應?顚S,專項用于耕地開發和土地整理,嚴禁挪作他用。 
          五、加快有形土地市場建設,建立健全土地公開交易制度 
          (一)各地要加快有形土地交易市場建設,為國有土地使用權公開出讓、轉讓、出租、置換等交易行為設立專門場所。各地要盡快建立、完善有形土地交易市場。國有土地使用權交易,必須在有形土地交易市場進行申報登記并掛牌交易,實行公開、公平、公正的市場競爭,接受社會監督,堅決杜絕土地隱形交易和場外交易。 
          (二)加強土地使用權轉讓管理,規范土地交易行為。除涉及國家安全、保密的項目用地外,國有土地進行供地前應先進入土地儲備系統備案。劃撥土地使用權未經批準不得自行轉讓。出讓和承租國有土地使用權首次轉讓,必須符合法律規定和出讓、租賃合同約定的條件。土地行政主管部門要加強對出讓、租賃等有償使用合同的跟蹤管理,受讓人、承租人未付清全部應上繳土地收益的,不得為其發放土地使用證,未達到法律規定和合同約定的投資開發條件的,土地使用權不得轉讓。嚴禁利用建設用地規劃許可證和規劃紅線圖變相炒賣土地。涉及國有土地使用權轉讓、出租、抵押的,交易雙方必須簽訂土地使用權轉讓、出租、抵押合同,采用省國土資源廳和省工商局聯合制訂的合同標準文本。交易雙方必須如實申報成交價格,并按規定申請辦理變更土地登記等有關手續。 
          (三)加強土地市場的監督和檢查。各級監察部門要加強對土地市場的監控和土地交易行為的檢查。對土地使用權交易過程發現的違法行為,按有關法律規定進行處罰,情節嚴重的要追究法律責任。 
          六、建立完善地價體系,加強地價管理 
          (一)各市、州、縣人民政府必須把建立和完善地價體系作為加強土地資產管理的一項重要工作,加快建立和完善以基準地價、標定地價為核心的地價體系。要全面開展城鎮基準地價和標定地價的評測工作并定期更新,市(州)人民政府負責轄區內城鎮間基準地價平衡。經批準后的城鎮基準地價要作為制定地價管理政策、調整新增建設用地土地有償使用費標準、評估宗地地價、引導土地利用和使用權流轉、制定協議出讓土地使用權最低標準的依據。根據基準地價和市場地價水平,積極開展標定地價評估工作,把標定地價作為確定租金額或抵押金額、核定單位占有國有土地資產量、行使土地優先購買權的依據。 
          (二)各市、州、縣人民政府要將城鎮基準地價更新、平衡和標定地價評估列入年度目標工作計劃,確保任務落實。全省范圍內新一輪城鎮基準地價更新、平衡和標定地價評估工作,必須盡快完成。各地要有計劃、分步驟抓好農用地分等定級與估價工作。 
          (三)省國土資源廳負責全省城鎮土地分等和城鎮基準地價更新、平衡的組織、實施、驗收等工作?h以上人民政府要對經過審批的基準地價及時予以公布并組織實施。省國土資源廳負責制定地價評估方法,審定從事土地評估機構的資格,確認土地使用權價格,并根據各地基準地價和標定地價,制定協議出讓最低價標準。協議出讓最低價標準報經省政府批準后,必須嚴格執行并向社會公開。各級人民政府均不得低于協議出讓最低價出讓土地。 
          七、積極支持國有企業改革,加強改制企業土地資產管理 
          (一)各地要按照國有企業改革的有關規定,對改制企業的土地資產依法進行產權界定、土地資產評估、土地資產處置及產權變更,大力盤活企業存量土地資產,切實防止國有土地資產流失,保護企業合法權益。對已進行改制企業的土地資產,要進行一次清理,未依法進行規范的,按有關規定進行規范。 
          (二)要靈活應用有關政策,積極支持國有企業改革。國有企業改革中處置劃撥土地使用權時,在涉及國家安全的領域和對國家長期發展具有戰略意義的高新技術開發領域,國有企業可繼續以劃撥方式使用土地;對于自然壟斷的行業、提供重要公共產品的服務性行業以及支柱產業和高新技術產業中的重要骨干企業,根據企業的改革和發展的需要,主要采用授權經營和國家作價出資、入股方式處置土地;對于一般競爭性行業,應堅持以出讓、租賃等方式處置土地。非國有資本購買、兼并、參股原國有企業時,可將企業原劃撥土地評估作價后,同其他國有資產一并轉為國有股,可逐步通過股權轉讓,將國有土地資產變現,也可以分割出與企業凈負債額相當的土地轉為出讓土地,參與企業整體拍賣和兼并,剩余土地實行招標、拍賣變現,購買方或兼并方可優先受讓和承租。對承擔國家計劃內重點技術改造項目的國有企業,原劃撥土地可繼續以劃撥方式使用,也可以國家作價出資、入股方式向企業注入國有土地資產。企業改革中,以國家作價出資、作價入股、授權經營等方式處置國有劃撥土地使用權的,土地管理部門應按規定辦理有關手續,不收取土地管理費、土地出讓金及業務費。 
          (三)減輕企業負擔,降低企業改革成本。國有和集體企業兼并國有企業涉及的土地,不屬于劃撥供地范圍的,經土地行政主管部門批準,也可以在一定年限內維持劃撥使用,但最長不超過5年;經土地行政主管部門批準,允許非上市國有企業在其原用地范圍內自行提高土地利用率,非上市國有企業可將其原使用的劃撥土地通過土地交易場所轉讓變現,也可由土地部門收購儲備或優先安排租賃、出讓,土地收益專項用于企業增資減債和結構調整。債轉股的國有企業在處置劃撥土地使用權補辦出讓手續過程中,交納出讓金的標準可以降低為地價的20%至40%。
          (四)在企業改制中,經批準依法處置劃撥土地使用權所形成的國家股或國家資本金,可委托土地資產經營公司進行經營管理,確保國有土地資產的保值、增值。省國土資源廳作為負責依法統一管理全省土地資產的行政主管部門,要會同有關部門制定國有土地資產經營管理辦法,報省政府批準后實施。 
          八、規范土地審批的行政行為,從制度上防止國有土地資產流失 
          各地要切實加強制度建設,規范土地審批和土地資產處置行政行為,從制度上杜絕國有土地資產流失。土地估價、土地交易代理等中介服務機構必須與行政機關及其所屬事業單位脫鉤。土地行政主管部門對建設用地審批管理、土地資產處置等要嚴格執行辦文制度,所有報件和批文均按規定程序辦理。要增強服務意識,將辦事制度、標準、程序、期限和責任向社會公開,接受社會和群眾的監督。要抓緊建立建設用地年度發布、地價和土地登記資料可查詢制度。要建立健全各類審批事項的內部會審制度,農用地轉用、土地征用、供地審批、土地資產處置、供地價格確定等一律要經過內部會審,集體決策。對土地審批和土地資產處置行政行為,實行過錯追究制度,對越權批地、違法處置土地資產的,依法追究其主要負責人和經辦人的責任。 
          各市、州、縣人民政府和省政府有關部門要認真貫徹落實國發[2001]15號文件精神,結合本地區土地資產管理和土地市場建設實際,研究貫徹落實的具體措施,要把加強土地資產管理,整頓和規范土地市場秩序作為長期戰略任務,堅持不懈地抓緊抓好。要強化上級政府對下級政府及土地行政主管部門土地資產管理的監督。各市、州、縣人民政府要組織力量,對行政區域內基準地價和土地資產管理規定執行情況進行一次全面檢查,重點檢查集體決策和結果公開的執行情況,發現問題,依法及時處理。 
          省國土資源廳要會同有關部門認真做好國發[2001]15號文件和本通知貫徹執行情況的監督檢查和落實工作,重點檢查各地落實土地資產管理制度的建立和執行情況,并定期向省政府報告。 
    作者:網站管理員 日期:2016/4/5 瀏覽次數:1354
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